随着我县城市化进程的加快，物业管理越来越受群众关注，为此，5月22日，县政协组织部分市、县政协委员，在副主席陈雅君、夏红艳带领下，对我县物业管理情况进行了专题视察，委员们实地察看了太阳城一区、蓬莱阳光等住宅小区的物业管理情况，听取了县住房和城乡建设局相关情况介绍，并进行了座谈交流。现将视察情况报告如下：

   一、我县物业管理的基本情况

  自1997年开展物业管理工作以来，我县的物业管理覆盖面逐年提高，至目前，我县共有物业管理企业13家，其中县内企业5家，县外企业8家，物业从业人员450余人，管理项目41个，管理业主9642户。初步形成了以住宅小区物业管理为主，商贸办公、县政府行政中心等行政事业单位为辅的物业管理发展格局。

近年来，县委县政府及职能部门高度重视物业管理工作，先后制定出台了《关于实行住宅物业服务项目考评制度的通知》、《关于进一步做好物业保修工作的通知》等文件，多次召开相关会议，加大物业监管和物业费收缴力度，取得了显著成效。特别是住宅小区，通过实施物业管理，小区脏、乱、差现象有了明显转变，城市面貌得到了有效改善。

  二、存在的问题和困难

  1. 房地产开发建设遗留问题多。在物业纠纷投诉中，有相当数量是业主投诉房地产开发建设遗留问题而引发的。有的开发商未按规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用；有的房屋因工程质量遗留问题至今尚未解决；有的基础设施因当初设计限制，加上年久失修，导致严重积水事件发生，加剧了业主与物管企业的矛盾。

  2.物业管理服务不到位。一是物管企业总体水平偏低。鉴于我县物业数量少、规模小、收费低等实情，物管企业难以形成规模效益，部分企业运行艰难，更谈不上提升物业管理水平。二是物业管理人员服务能力差。由于从事人员多数是年纪偏大、文化素质较低的人群，普遍存在未经培训而直接上岗，服务质量参差不齐，难以满足业主需求。三是物业管理不规范。尤其体现在物业收费上，据了解，我县多数物业未能将收费情况、使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行向业主及时公开。 

  3.物业管理收费难。一是物业管理服务不到位，面对小区内乱搭建、乱堆放、房屋群租、车库住人、开设棋牌、违规装修等现象，物管企业不按规范操作，侵害了业主的利益。二是房屋质量问题过多，多次出现的房屋渗漏、外墙开裂、车棚进水等问题，又得不到及时处理，造成业主不愿缴纳物业费。另外，部分业主物业管理消费意识较差，尚未树立物业服务有偿消费的观念。

  4. 物业管理机制不完善。一是物业管理涉及城建、工商、环保等多个部门，缺乏统一部门来有效协调各方，有时各种矛盾交织在一起，就难以管理，不可避免地出现各方推诿现象。二是开发商、物管企业、业主以及政府相关职能部门之间存在职责混淆不清，行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题依然存在。

  三、加强物业管理的建议和措施

  1.健全管理机制。一是建议县政府建立物业管理联席会议制度，由分管副县长牵头，组织相关部门负责人定期召开会议，协调处理物业管理中遇到的重大事项。尽快出台《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的若干意见》，完善相关内容，明确各部门职责。制定鼓励行业发展的优惠政策，从政策、税收上对物业服务行业予以重点扶持、引导。二是建立县政府、乡镇、社区三级监管机制，真正落实以“县政府领导，乡镇政府牵头，社区组织落实，行业主管部门指导，相关部门配合”的小区物业管理工作体制。三是建立物业服务纠纷快速处理机制，及时成立由法院、司法、住建等相关部门组成的纠纷协调小组，组建乡镇、社区二级物业纠纷调解网络，力争将矛盾化解在萌芽状态。

  2.规范行业行为。一是建立竞争机制，提高准入门槛。推行市场竞争机制，规范招标行为，制止前期物业低价竞标，通过公开、公平招标，引入更多信誉好、服务理念高的物业服务企业参与我县物业管理服务。二是加强物业服务人员的培训。做到先培训，后上岗，努力建立一支素质高、服务好、懂经营、会管理的物业管理队伍。三是完善物管企业内部管理机制。开展规范的管理和服务，向社会公开收费、支出、服务等重要信息，让业主明明白白缴费，清清楚楚消费。

3.强化建设质量。一是严把商品房质量验收关。住建部门要对项目方案设计、评审、施工、竣工验收等环节进行严格监管，项目竣工未进行专项验收的一律不得交付使用。同时，要加强与物管企业的合作，借助“三改一拆”契机，坚决阻止违规装修行为，切实减少业主与物管企业的矛盾。二是加强商品房质量的社会及舆论监督。一方面，县人大、县政协、政府行风监督部门，要加强对房屋质量的法律监督和民主监督；另一方面，要发挥新闻媒体作用，对问题房屋要进行媒体曝光，让那些问题住房及其开发商受到公众批评和应有的经济处罚。

  4.加大宣传力度。建议政府及各职能部门继续运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者——业主和物管企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识。引导业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，与物管企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对于无故拒付物业费的业主，要继续通过电视公布、单位告知等途径进行催缴，确保物业收费工作顺利进行。同时教育引导物管企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供质价相等的服务。

  5.发挥业委会作用。县房管处和社区要加强对住宅小区的工作指导，牵头组织召开业主大会，及时做好业主委员会换届改选工作，指导业主选出真正能代表业主利益、热心公益事业的人员进入业主委员会工作，在物管企业和业主之间真正起到桥梁和纽带作用。同时，鉴于业主委员会是无偿为业主提供服务，建议县里每年安排一定资金作为业主委员会的活动经费，进一步调动工作积极性。